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营改增后商业地产交易税费的标准

发布时间:2020-09-04 15:20来源:会计教练

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商业地产的交易涉及到的税费种类繁多,如何能清晰认识到哪些是关于商业地产交易方面的税费,这是税务实操的一个难点,今天小编就整理了关于营改增后商业地产交易税费的标准,对本篇文章有所需要了解的可以阅读一番。

商业地产的交易涉及到的税费种类繁多,如何能清晰认识到哪些是关于商业地产交易方面的税费,这是税务实操的一个难点,今天小编就整理了关于营改增后商业地产交易税费的标准,对本篇文章有所需要了解的可以阅读一番。

营改增后商业地产交易税费的标准

商业地产交易时产生的税费太高,阻止了很多资本介入商业地产。根据规定,在商业地产交易时,除了买方需要缴纳的3%契税外,卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收,则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等,合计为成交价的45.6%;如果按照差额征收,则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等,合计为差额价的55.6%-75.6%。

个人名义购买

以个人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业,所产生的税种和税率有相应差别:以个人名义购买,物业持有期间不产生税费,企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税;

个人名义购买后,再次出售时,提供发票按差额征收相关税费,不提供发票按全额征收相关税费;其中,土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收:(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

公司名义购买

以公司名义购买,可作为公司固定资产核算,每年可以计提折旧,持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税,但公司可以少缴纳企业所得税,两边税负可以形成对冲,企业在持有环节税负较低。如果房产不进行二次交易、过户,税负成本较相对较低,适合自用型企业;

例如:公司持有2000万物业自用,每年需要缴纳房产税2000*70%*1.2%=16.8万;若采用直线法折旧,折旧年限为20年,每年可以折旧2000/20=100万;那么该公司企业所得税=(收入-扣除项目)*25%,每年100万的折旧额算在扣除项目中,那么该公司每年可以少缴纳企业所得税100*25%=25万;

此外,以企业名义购买商用物业,当企业出现亏损或破产清算,公司名下房产要将用于偿还债务;如果购买物业的企业股东为多个,后期则可能涉及股东之间的份额划分。

好了,关于“营改增后商业地产交易税费的标准”,小编就暂时分享到这里了,希望大家看完之后对于此类的税费有了个清晰的认识和了解,如果大家还有什么疑问和不懂之处,可以随时提问我们的在线老师哦。

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