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房开企业“尾房”销售的增值税处理，土地增值税的清算条件主要有两个，应该清算的情形和要求清算的情形。实务中我们要避免错误做法，不能按照原预征率申报和不能按照已清算项目的实际税负率计算当期应纳土地增值税进行申报。

房开企业“尾房”销售的增值税处理，土地增值税的清算条件主要有两个，应该清算的情形和要求清算的情形。实务中我们要避免错误做法，不能按照原预征率申报和不能按照已清算项目的实际税负率计算当期应纳土地增值税进行申报。

一、实务中曾出现的四种错误做法

(一)按照原预征率申报。计算公式为：当期销售收入×预征率。计算当期应补缴土地增值税额，待全部销售完毕后再二次启动清算程序。

(二)按照已清算项目的实际税负率计算当期应纳土地增值税进行申报。计算公式为：(已清算项目已纳土地增值税税额/已清算项目销售收入)×当期销售收入。

(三)根据增值额重新计算增值率，对照相应的税率计算当期应纳的土地增值税税额，不考虑当期税费的影响。计算公式为：当期销售收入-(清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积)×当期销售建筑面积=当期增值额。再根据增值额、本期扣除项目重新计算增值率，对照适应的税率计算当期应纳土地增值税税额。

(四)根据增值额重新计算增值率，对照相应的税率计算当期应纳的土地增值税税额，且考虑当期税费的影响。计算公式为：当期增值额=当期销售收入-[(清算时的扣除项目总金额-清算时扣除的税费)/清算时总建筑面积]×当期销售建筑面积-当期销售收入×5%*(1 7% 5%)。根据增值额、本期扣除项目重新计算增值率，对照适应的税率计算当期应纳的土地增值税税额。

出现上述错误做法的原因：一是纳税人对《通知》的清算政策理解不到位，自以为是;二是税务机关疏于管理，对纳税人清算工作指导不力;三是各地出台与《通知》相悖的“土”政策，干扰了清算工作。

二、对《通知》规定的纳税申报程序的正确理解

(一)政策依据。《通知》第八条关于“清算后再转让房地产的处理”的规定是：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

1、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税一般是以一个完整审批项目为单位进行清算的，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一个项目也不应分开作为两个清算单位(分期开发的项目除外)。所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让时不能再单独作为一个清算单位清算土地增值税，也不存在以汇算清缴为名的二次清算问题。

2、简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时不再考虑销售当期产生的税费。

3、简化核算，计算申报“尾房”销售的土地增值税时不再考虑清算时点未进入扣除项目成本的费用(包括当时已经发生但未取得合法凭据的部分)。

(二)申报时间：根据《土地增值税暂行条例实施细则》，纳税人应在取得“尾房”销售收入的次月申报。多次发生“尾房”销售行为的，应多次申报。

三、具体案例

名为“无极”的某高档住宅小区，总建筑面积20000平方米，截止上年末销售比例已达90%，故土地增值税已在上年末被要求做了项目清算。清算时总的扣除项目金额为1亿元，确定的增值率为55%。本年“五●一”节举行促销优惠，剩余“尾房”全部销售完毕，收到销售款1500万元。另外，还通过法律手段收回“小刀”公司拖欠的已经清算过土地增值税的“尾款”100万元;收到客户“无极小刀”补缴的未经清算过土地增值税的购房差价款10万元。

1、销售“尾房”扣除项目金额=“尾房”销售面积×(清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积)=2000×(10000/20000)=1000(万元);

2、销售“尾房”增值额=“尾房”销售收入-扣除项目金额=1500-1000=500(万元);

3、清算时确定的增值率为55%，适用的税率为40%，速算扣除数为5%(无论销售“尾房”的增值率高低，均使用清算时确定的税率);

4、“尾房”销售应申报的土地增值税=500×40%-1000×5%=200-50=150(万元)。

5、会计处理

通过以上房开企业“尾房”销售的增值税处理的讲解，相信你已经有了更多的认识，如果还有其他疑问，可以咨询客服，我们会一一为您解答，想要了解更多增值税的知识，添加老师微信或者扫描屏幕下方的二维码，也可以进入官网进行学习。